新物管破解老难题云南省首例小区签约信托制物业开始管理

2023-08-27 08:07:34 来源：云南网

参加路演的物业公司现场讲解服务方案，说服居民投票。

8月8日，对于昆明市尚义街140号小区的业主来说是个特别的日子。当天，小区与新物业公司签订协议，正式引进信托制物业进行管理，这是全省首例小区成功签约信托制物业管理。

与传统“包干制”物业不同的是，阳光、透明、公开的信托制物业管理模式将原有居民与物业企业的双方买卖关系转变为业主组织为委托人、物业企业为受托人、全体业主为受益人的三方信义关系，让物业企业回归“忠诚管家”角色，让小物管服务大民生。

(资料图片仅供参考)

摸底“开方”激发主人翁意识

物业服务不到位、外来车辆多挤占业主车位、小区环境脏乱差、物业服务费收支不透明……建于20世纪90年代末期的尚义街140号原为云南省邮电局职工住宅小区，属于典型的老旧小区，共有5栋楼187户业主。因物业公共设施设备老化，居民日常生活很不方便。加之之前的物业公司不公布小区收支账目，服务也不到位，造成业主与物业之间信任缺失，不少业主不愿交物业费，物业公司正常运转困难，形成恶性循环。

“今年7月，小区与原物业公司服务合同到期，为解决物业纠纷，实现社区良性治理，街道在全省率先引入阳光透明的信托制物业管理模式。”盘龙区拓东街道办副主任何涛介绍，辖区有148个院坝，其中有65个小区无人管理，此次引进信托制物业模式的尝试成功后，将会在辖区更多老旧小区进行推广、复制。

通过前期大量实地走访、上门入户、线上问卷调查、电话访谈等，社区工作人员和社工向居民广泛宣传、讲解信托制物业与传统“包干制”物业的区别及特点后，居民表示愿意引入信托制物业管理模式一试。

“通过招募，有17家物业公司参与选聘。”尚义社区网格员张锐介绍，在街道党工委指导下，由小区物委会、社区居委会、业主代表、楼栋长、小组长等20余名业主代表组成评审团，召开小区物业企业初筛会，物业公司通过路演的形式向评审团展示公司实力和未来对小区的管理计划。最终，昆明彬龙物业服务有限公司胜出，签下物业服务合同。

“招贤”选聘业主当家作主

“每月每户收取10元的化粪池清掏费用不合理”“物业服务不需要单独请需要付费的人工收费”……签订合同的过程并不顺利。

信托制物业管理重塑小区中业主和物业公司之间的关系，形成一套新的行为规则。彬龙物业公司经过与业主反复沟通、访谈，并在小区业主群内进行公示，不断调整服务内容、服务预算后，才最终形成了物业服务内容。

记者在《物业服务合同》中看到，物业公司将小区保洁、保安、水电、绿化等物业人员工资预算及物业服务成本预算详细罗列出来。针对小区停车难的问题，物业公司也与业主协商敲定了相对公平、合理的解决方案。物业公司的收益则按物业服务费的百分之九来提取。

“为保障物业资金公开、透明、安全运行，切实发挥物业企业‘忠实管家’的角色作用，街道探索设立物业服务‘双密码账户’，交易密码由物业公司保管，业主和物业公司共有查询密码，物业公司使用物业费超过5000元，须经物委会同意并盖章方可使用。”何涛表示，“双密码账户”的设立，有效激发了居民群众参与基层社会治理的内生动力，推动基层社会治理水平的提升。

尚义社区网格员苗岚认为，选聘信托制物业服务的过程，一方面增强了业主的主人翁意识，让业主可以主动参与小区管理，实现小区共商、共建、共治；另一方面也将民智民力转化为治理效能，让广大业主为小区的治理出谋划策，为小区和谐共享的氛围提供了保障。

培育信义实现“还权业主”

“信托制强调物业对业主的信义，也强调阳光透明公开的资金去向，这正是业主所希望看到的。”4月中旬，社工邓亚蓉参加了盘龙区委社工委开展的信托制物业相关培训后，全程参与了尚义街140号小区选聘物业的过程。

“以信义为基础、以公开透明为核心的信托制物业管理模式，保障业主利益最大化的同时，也要注意适时开展‘公民训练’。”云南省物业管理行业协会会长宋有兴是我省较早接触信托制物业管理模式的专家。他提醒，不少老旧小区，特别是过去的单位房，是从单位后勤全包制服务、半包服务，过渡到市场服务的，在此过程中，不少人对物业费的缴纳尚未形成自觉，对物业服务的不满可能成为不交物业费的借口。如果将这一思维导入到信托制物业管理中，损害的将是全体业主的利益。

“信托制物业中，物业公司行使‘管家’角色，物业费是全体业主的共有财产。”宋有兴的这番解释，解答了部分业主的一个困惑，“如果有业主不交物业费，到底该由物业公司来扛此事，还是业主？”

“感谢街道和社区的支持，让业主有机会选择到心仪的物业公司。我们期待这种新型的物业服务模式能在阳光透明的机制体制下运行，让业主们享受优质的物业服务，营造和谐文明的小区氛围。”小区业主杨勇说。

云报全媒体记者张馨云

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